Após um início de ano para ser esquecido, o
IFIX
,
índice que acompanha o desempenho médio dos fundos imobiliários listados na bolsa do Brasil
,
passou a registrar ganhos no acumulado de 2025
. Especialistas acreditam que
o pior já passou para a classe
e esperam um ano melhor do que foi o último, quando a indústria teve o seu terceiro pior resultado da história. Oportunidades não faltam, uma vez que todos os setores são negociados com desconto atualmente. Mas
qual fundo imobiliário escolher?
Para
Marx Gonçalves
, chefe da área de fundos listados da
XP
,
os fundos imobiliários de recebíveis imobiliários
, também conhecidos como
fundos de “papel”, são os mais atrativos no momento
. Além de
apresentarem desconto de 7,5%, em média
, em relação ao valor patrimonial, esses fundos tendem a
aumentar a distribuição de dividendos
diante do cenário de taxa Selic e inflação elevados ao longo do ano.
A equipe da XP espera uma
inflação de 6% em 2025 e uma taxa de juros de 15,5% até meados de 2026
. As estimativas da casa para o IPCA e a Selic estão um pouco acima daquelas projetadas pelo mercado, de 5,68% e 15%, respectivamente.
Esse ambiente tende a ser positivo para os fundos de papel não só pelo aumento da receita com juros, no caso dos fundos focados em títulos de dívida atrelados ao CDI, como pela correção monetária, em se tratando dos fundos com ativos indexados à inflação medida pelo IPCA.
Os fundos de recebíveis imobiliários, vale lembrar, são carteiras que investem seus recursos em títulos de dívida do mercado imobiliário, sobretudo em Certificados de Recebíveis Imobiliários (
CRIs
). Como são papéis de renda fixa, essa característica confere aos fundos de papel com risco de crédito baixo e moderado um perfil mais defensivo em cenários de incerteza.
“Essas carteiras
possuem menor volatilidade
nas suas cotas, principalmente
em comparação com os fundos que investem em imóveis
. Mas, ainda assim, muitos iniciaram 2025 negociando com desconto expressivo em relação ao valor patrimonial, mesmo sem problemas de crédito que justifiquem tais descontos”, explica Gonçalves.
Entre os
fundos imobiliários de “tijolo”
,
que investem em imóveis físicos
, o especialista destaca
o segmento de galpões logísticos
,
que vem apresentando uma demanda positiva e consistente nos últimos trimestres
.
“Essa dinâmica se reflete em
níveis recordes de ocupação
, especialmente em
imóveis de alto padrão localizados próximos aos grandes polos consumidores, como na área dentro de um raio de até 60km da cidade de São Paulo
”, afirma Gonçalves.
Alguns fundos de galpões de logística também estão
sendo beneficiados por um incremento nas receitas devido aos
reajustes de aluguéis acima da inflação
,
algo que, segundo o especialista, é
incomum no setor
. “Esse movimento reforça nossa percepção sobre o momento favorável do segmento, impulsionado pela forte demanda do e-commerce”, destaca.
Mas, ainda que os fundos de galpões logísticos estejam passando por um bom momento, esse cenário se reflete apenas em parte nos preços das cotas, dado que os fundos do setor também estão sendo negociados com desconto. Ou seja,
existe um potencial de valorização a ser capturado mais à frente
.
Por outro lado, Gonçalves chama atenção para duas questões que podem impactar o setor em 2025. A primeira está relacionada ao
risco de uma redução na demanda por espaços e à possibilidade de inadimplências
, dado o ciclo de alta da taxa de juros.
O segundo ponto diz respeito à oferta, uma vez que
existe atualmente um elevado volume de empreendimentos em construção e ainda não pré-locados
, principalmente nas proximidades da capital paulista.
“Apesar dessa preocupação, identificamos como atenuante o fato de que uma parte significativa dos desenvolvedores
tem postergado a entrega de novos empreendimentos
como forma de mitigar impactos negativos na dinâmica comercial do segmento”, diz.
Os
fundos imobiliários de lajes corporativas
,
um dos segmentos mais afetados pela pandemia
, também
apresentam uma tendência positiva
, puxada sobretudo pelo
retorno ao trabalho presencial
, que tem contribuído para
um aumento nas taxas de ocupação dos escritórios na cidade de São Paulo
.
Conforme dados da
SiiLA
,
a capital paulista teve uma absorção líquida de 314 mil m² em 2024
. Esse resultado, segundo Gonçalves, reflete um número de entradas significativamente superior ao de saídas, sendo
o maior desempenho anual desde 2019
.
Consequentemente,
o aumento da demanda tem dado espaço para
reajustes nos preços de locação na capital paulista
.
No último ano, o valor médio de mercado dos aluguéis de escritórios de alto padrão chegou a R$ 135,41/m², alta de 5,7% em relação a 2023
.
“Os imóveis de alto padrão localizados em regiões privilegiadas têm sido os principais beneficiados por essa dinâmica, com
destaque para a Faria Lima
, que mantém
o metro quadrado mais caro da cidade
”, afirma Gonçalves.
Para 2025, no entanto, diante da expectativa de desaceleração da atividade econômica e da manutenção da Selic em patamares elevados,
é esperado um crescimento mais lento das novas ocupações
. Mesmo assim, pondera o especialista,
os descontos médios dos fundos imobiliários de lajes corporativas estão “excessivos” atualmente
.
O cenário de enfraquecimento do Produto Interno Bruto (PIB) também
pode pesar sobre os fundos imobiliários de shoppings
, uma vez que o aumento da Selic e da inflação deve reduzir o poder de compra das famílias. “Acreditamos que
esses elementos vão impactar negativamente o desempenho do varejo
”, avalia Gonçalves.
Diante do ambiente de desaceleração da economia, a equipe da XP espera que
os fundos imobiliários que investem em shoppings de alto padrão, voltados para os públicos A e B, devem demonstrar maior resiliência
. “
O impacto positivo do IGP-M sobre as receitas de locação também vai ser uma importante fonte de crescimento para o setor ao longo do ano
”, diz o especialista.
Atualmente,
os fundos de shoppings
que fazem parte da cobertura da XP
estão sendo negociados com um desconto médio ponderado de 20%
em relação aos seus valores patrimoniais, além de apresentarem um
potencial de valorização médio de 25%
.
Webstories
Receba as newsletters do Valor Investe em seu e-mail
Li e concordo com os
Termos de Uso
e
Política de Privacidade
Enviando solicitação de inscrição…Por favor, aguarde.
Quero receber as newsletters
— Foto: Getty Images
Mais recente
Próxima
Desconto dos fundos imobiliários é o maior desde o governo Dilma
